Koszt wynajmu hali przemysłowej zależy m.in. od stawek bazowych i eksploatacyjnych, specyfikacji technicznej obiektu czy długości umowy najmu. Wybierając ofertę należy przyjrzeć się szczegółom wspomnianych zagadnień i zastanowić się, które rozwiązanie będzie najbardziej korzystne.
Koszt wynajmu hali przemysłowej – jak wyglądają oferty?
Najlepszym sposobem, aby poznać koszt wynajmu hali przemysłowej jest zebranie ofert od deweloperów. Zawierają one kilka kluczowych informacji, przede wszystkim – podsumowanie wymagań klienta, które zostały określone w zapytaniu ofertowym. Tu należy podkreślić, że dobrze przygotowane zapytanie ofertowe, odpowiednio szczegółowe, gwarantuje, że przesłana oferta będzie wskazywać rzeczywisty koszt wynajmu hali przemysłowej.
W dalszej części oferty znajdują się informacje dotyczące długości umowy najmu (najczęściej 36 bądź 60 miesięcy) oraz wielkość powierzchni magazynowej i biurowo-socjalnej. Wskazane są również dwie stawki – bazowa i efektywna. Pierwsza to nominalna cena czynszu, natomiast druga to średnia cena z całej długości umowy najmu, uwzględniająca zwolnienia z czynszu. W zależności od długości umowy, najemcy mogą liczyć na upusty w postaci miesięcznych zwolnień z czynszu – to właśnie ich liczba (od kilku do nawet kilkunastu) i stawka efektywna są najczęściej negocjowane.
Koszt wynajmu hali w zależności od jej standardu
Koszt wynajmu hali zależy w dużej mierze od oferowanej specyfikacji konstrukcyjnej i funkcjonalnej obiektu. Rynek magazynowy w Polsce jest pod tym względem bardzo ustandaryzowany. Większość dużych deweloperów buduje bardzo podobne obiekty korzystając z tych samych generalnych wykonawców.
Powierzchnie magazynowe są wykonane najczęściej w standardzie klasy A, co oznacza, że mają 10 m wysokości netto, siatkę słupów 12–24 m lub 12–22,5 m, charakteryzują się nośnością posadzki minimum 5 t/m², odporność ogniową do 4000 MJ, a także są wyposażone w nowoczesne doki i bramy z poziomu „0”.
Magazyny o takiej specyfikacji są zazwyczaj proponowane w pierwszych propozycjach deweloperów, a dopiero ew. po spotkaniach i analizie potrzeb najemcy sporządza się listę dodatkowych usprawnień, które są wymagane. Najbardziej popularne w tym zakresie są dodatkowe doki, zwiększenie ilości światła dziennego ze standardowych 3 do 12% (niezbędne przy wykonywaniu stałej pracy), dodatkowe nagrzewnice, budowa akumulatorowni lub innych pomieszczeń technicznych na powierzchni, rozprowadzenie instalacji elektrycznej, wodnej czy sprężonego powietrza po hali do miejsc posadowienia maszyn.
Koszt wynajmu hali jest aktualizowany po wykonaniu wyceny wspomnianych usprawnień – powstała w ich wyniku kwota jest rozliczana proporcjonalnie w trakcie trwania umowy najmu i dodawana do stawki efektywnej. Z tego względu, przy dużej liczbie dodatkowych usprawnień ogromne znacznie ma długość umowy najmu, kwota usprawnień rozkłada się na liczbę miesięcy i czym jest ich więcej, tym mniej wzrasta stawka efektywna.
Hala przemysłowa istniejąca czy nowo budowana?
Ze względu na szybki proces budowlany deweloperzy wolą wznosić obiekty, na które mają już najemców. Nie powstaje więc zbyt dużo budynków spekulacyjnie, a co za tym idzie – poziom pustostanów w całej Polsce jest na bardzo niskim poziomie. Z tego też powodu w większości regionów w Polce inwestorzy zainteresowani powierzchniami powyżej 15 000 m² muszą mieć na uwadze, że zazwyczaj w ofertach znajdą się budynki, które powstaną po ok. 6 miesiącach od podpisania umowy najmu.
Deweloperzy w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach zabezpieczają grunty, uzyskują pozwolenia na budowę i czekają na najemcę, dzięki temu proces budowy oraz uzyskania pozwolenia na użytkowania mogą być zrealizowane w tak szybkim terminie. Inną sprawą jest, że liczba działek w najbardziej popularnych lokalizacjach stale się zmniejsza, więc deweloperzy kupują coraz droższe grunty i bardziej skomplikowane pod względem przygotowania pod inwestycję.
Czytaj też: Generalne wykonawstwo hal. Dlaczego warto skorzystać?Koszt wynajmu hali przemysłowej w zależności od długości umowy najmu
Na koszt wynajmu hali duży wpływ ma długość umowy najmu. Ze względu na rynek inwestycyjny, wycenę nieruchomości, liczenie stopy zwrotu przez kupujące parki logistyczne fundusze, właścicielowi obiektu zazwyczaj zależy na możliwie najdłuższej umowie najmu, gwarantującej stałe przepływy finansowe. Oferowany koszt wynajmu hali przemysłowej w takich przypadkach, będzie niższy.
Koszt wynajmu hali przemysłowej BTS, SBU i w parku logistycznym
Koszt wynajmu hali przemysłowej zależy również od typu obiektu. Rozróżnia się trzy główne rodzaje budynków magazynowych na wynajem: powierzchnie na terenie parku logistycznego, budynki BTS (ang. Build to Suit) projektowane specjalnie pod inwestora oraz powierzchnie SBU (ang. Small Business Units).
Koszt wynajmu hali magazynowej będzie najniższy na terenach już istniejących parków logistycznych, ze względu na efekt skali i niższe stałe koszty właściciela, rozkładające się na dużą powierzchnię i wielu najemców. Wyższych stawek (nawet 2–3 krotnie przy skomplikowanych inwestycjach) należy się spodziewać w przypadku obiektów BTS, w których to klient wskazuje lokalizację, a deweloper w tym miejscu szuka działki, buduje, a następnie wynajmuje budynek zrealizowany zgodnie z indywidualnymi potrzebami klienta.
Najbardziej kosztownym rozwiązaniem są budynki SBU zlokalizowane blisko centrum dużych miast. Stanowią najczęściej budynki bardzo reprezentatywne, budowane na drogich działkach z dużym udziałem powierzchni biurowej, zapewniające powierzchnie już od 400 m². Przykładami mogą być tu obiekty w okolicach lotniska Okęcie w Warszawie, w rejonie ulic Łopuszańskiej, Krakowiaków, Mineralnej czy Szyszkowej. Stawki bazowe w tych miejscach wynoszą ok. 5 EUR, a efektywne – 4–4,5 EUR. Dla porównania, stawki w parkach logistycznych w niedalekich Jankach są na poziomie kolejno 3,5 EUR oraz 2,4–2,8.
Wpływ stawki eksploatacyjnej na całkowite koszty wynajmu
Na koszt wynajmu hali przemysłowej, oprócz wspomnianych już elementów, takich jak stawka bazowa i eksploatacyjna, specyfikacja techniczna obiektu czy długość umowy najmu, wpływa również stawka eksploatacyjna. Jest to zaliczka pobierana co miesiąc na poczet pokrycia kosztów wspólnych, podatków, zarządzania, ochrony, odśnieżania i wielu innych elementów zawartych w załączniku do umowy opisującym składniki opłat eksploatacyjnych.
Koszty te nie podlegają negocjacji, są szacowane przez właściciela, pobierane i raz w roku rozliczane na zasadzie open book. Wysokości stawek eksploatacyjnych są różne w zależności od lokalizacji, dlatego przy wyborze obiektu należy wziąć je pod uwagę. W związku z tym, że dużą część opłat eksploatacyjnych stanowią podatki, największe różnice w kosztach widać w przypadku obiektów wybudowanych na działkach własnościowych w porównaniu z tymi, gdzie konieczne jest dokonywanie opłat za użytkowanie wieczyste. W tych ostatnich stawka może być wyższa nawet 2 zł/m².
Publikacja artykułu: listopad 2021 r.
