Raport techniczny warto wykonać zarówno dla hali przemysłowej, jak i każdego innego obiektu. W zależności od tego, jaki podmiot zleca jego przygotowanie i w jakim zakresie, korzyści z uzyskania dokumentu mogą być różne.
Czym jest raport techniczny obiektu?
Raport techniczny obiektu (ang. Technical Due Dilligence Report) to dokument, który sporządza się w celu uzyskania niezależnej i fachowej oceny budynku. Może być przygotowany pod różnym kątem i z różnym stopniem szczegółowości. Raport techniczny zazwyczaj dotyczy ogólnej kondycji obiektu, opisuje jego wiek, stan techniczny czy sposób użytkowania.
Ponadto, raport techniczny ocenia również zgodność obiektu z przepisami. Jest to istotna kwestia, ponieważ w trakcie eksploatacji obiekt może zostać przebudowany, zmieni się sposób jego użytkowania czy zagospodarowania terenu. Raport techniczny obiektu wskazuje czy zmiany te zostały zgłoszone i odpowiednio udokumentowane, a także sprawdza ich zgodność z obowiązującym prawem.
Raport techniczny może być także źródłem informacji dla potencjalnego nabywcy lub użytkownika – czy dany obiekt spełnia stawiane mu wymagania albo czy planowana przebudowa, np. magazynu czy hali produkcyjnej jest możliwa do zrealizowania i z jakimi kosztami się wiąże.
Dla kogo przeznaczony jest raport techniczny obiektu?
Raport techniczny obiektu najczęściej jest zlecany przez inwestorów, instytucje bankowe, pośredników nieruchomości, właścicieli i najemców. W zależności od rodzaju i wymagań podmiotu dla którego przygotowywany jest dokument, jego zakres może być różny. Przykładowo najemca będzie zainteresowany kosztami eksploatacji czy planowanych prac konserwacyjnych i inwestycyjnych. Z kolei nabywca – stanem prawnym nieruchomości, uzyskanymi decyzjami i uzgodnieniami oraz niezbędnymi inwestycjami, związanymi z planowaną działalnością.
Jakich informacji dostarcza raport techniczny obiektu potencjalnemu nabywcy?
W największym skrócie można stwierdzić, że raport techniczny obiektu odpowiada potencjalnemu inwestorowi na pytanie – czy warto zdecydować się na konkretną inwestycję? Przygotowanie raportu związane jest z przeglądem stanu ogólnego budynku, jego instalacji, dachu czy elewacji. Sprawdzana jest dokumentacja techniczna, terminowość przeprowadzanych przeglądów i realizacja wynikających z nich zaleceń.
Przykładowo zleceniodawca może być zainteresowany przebudową magazynu na halę produkcyjną albo planuje realizację nowej kondygnacji przeznaczonej na powierzchnie biurowe. Raport techniczny obiektu pozwoli przeanalizować czy takie zmiany są możliwe do przeprowadzenia oraz jakie będą ich koszty.
Raport techniczny obiektu wskazuje również czynniki ryzyka, z którymi powinien liczyć się przyszły nabywca, np. takie jak przestarzała instalacja elektryczna (która nie spełni wymagań w przypadku planowanego zwiększonego zapotrzebowania na moc) czy instalacje przeciwpożarowe, które nie są w zgodzie z obowiązującymi przepisami prawnymi (zmiana sposobu użytkowania będzie się wiązać z ich dostosowaniem do obecnych wymagań ppoż., a więc i kosztami). Należy tu podkreślić, że czynników ryzyka w obiektach starszych jest zazwyczaj więcej, ale nawet w stosunkowo nowych realizacjach zdarza się, że zastosowane rozwiązania są niezgodne z prawem.
Podsumowując, raport techniczny obiektu pozwala najemcy oszacować koszty niezbędnych inwestycji. Zwyczajowo dzielą się one na nakłady finansowe, które trzeba będzie ponieść w najbliższym czasie (przy założeniu nowego sposobu użytkowania), a także na szacowane koszty w perspektywie 5 lub 10 lat.
Czytaj też: Koszt wynajmu hali przemysłowej – od czego zależy?Zakres raportu technicznego obiektu
Zakres raportu technicznego obiektu stosunkowo trudno określić, ponieważ, jak już wspomniano, w dużej mierze zależy od rodzaju podmiotu, który zleca jego przygotowanie, a także celu w jakim to robi.
Oczywiście istnieje pewien standardowy raport techniczny obiektu, który zawiera opis obiektu, jego funkcji i stanu ogólnego. W większości przypadków kolejną część stanowią kluczowe zagadnienia z punktu widzenia inwestycji (tzw. „red flags”), pogrupowane w kategoriach i dające syntetyczny obraz. W dalszej części raport techniczny obiektu bardziej szczegółowo opisuje poszczególne kwestie, a także uzupełniany jest o dokumentację zdjęciową oraz podsumowanie. Należy jednak pamiętać, że jego zakres praktycznie zawsze jest zmieniany i każdorazowo ustalany indywidualnie.
Przykładowo, wartość progowa kosztów wymienionych w raporcie ustalana jest na poziomie 50 000 zł, a czasem na poziomie 100 000 zł. Ma to oczywiście duży wpływ na stopień szczegółowości raportu.
Generalnie, raport techniczny obiektu może być ukierunkowany na różne zagadnienia, np. związane ze stanem prawnym nieruchomości, uzyskanymi decyzjami i uzgodnieniami lub z aspektami ekologicznymi, takimi jak zużycie wody, energii, sposobu zagospodarowania wód opadowych i opomiarowania, a czasem z bezpieczeństwem pożarowym czy akustyką obiektu. Raport techniczny obiektu często wiąże się z działaniami dotyczącymi m.in.:
- pomiarów oświetlenia powierzchni,
- izolacyjności cieplnej obiektu,
- funkcjonowaniem systemów alarmowych,
- funkcjonowaniem systemów pożarowych,
- sprawdzenia jakości posadzki
- specjalistycznych ekspertyz konstrukcji lub posadowienia obiektu,
- analizy zanieczyszczeń gruntu.
PM Services
Podczas ponad sześciu lat działalności, firma PM Services przeanalizowała kilkadziesiąt obiektów i sprawdziła kilkaset tysięcy metrów kwadratowych ich powierzchni. Co ważne, forma i zakres raportów technicznych zawsze były dostosowane do wymagań Klientów oraz uwarunkowań badanego obiektu.
Publikacja artykułu: listopad 2021 r.
